都心のマンション、値上がりしすぎて買えない人が続出

ここ数年、東京を中心に新築マンションの価格がとんでもなく上がっています。最近の調査では、首都圏の平均価格が8,958万円と、なんと過去最高を更新しました。特に港区や中央区など、いわゆる「都心部」のマンションは、もはや普通のサラリーマンでは到底手が出せない金額です。

その理由は一つではありません。建築にかかる費用が上がっていること、人手不足で工事が進みにくくなっていること、そして何より、海外からの投資マネーがどっと流れ込んでいることが大きく関係しています。日本の不動産が「安くて安全で人気がある」と見られているからです。

このままでは、東京に住みたいけど住めない人がどんどん増えていきます。家を買うのを諦めて、遠くに引っ越す人も増えています。都心の便利な場所に住めるのは、富裕層か外国人投資家ばかりという状況が進んでいるのです。

外国人が一斉に売り出したら、何が起きるのか

では、今はまだ高値で取引されているマンションですが、もしも外国人投資家たちが「もう日本の不動産はいらない」と考え、まとめて売りに出したらどうなるのでしょうか。実は、ここが一番怖いところです。

外国人投資家の中には、日本に住むつもりはなく、資産として保有しているだけの人もいます。為替の動きや海外の経済情勢で損が出そうになれば、急に売却することも十分にあり得ます。一斉に売却が始まれば、物件が市場にあふれて価格が急落する可能性があります。

そうなると、今まで高く売れると思っていた日本人オーナーもあわてて売却しようとし、連鎖的に値崩れが起きる危険があります。購入したときの価格より安くなれば、ローンを払っている人にも影響が出るかもしれません。最悪の場合、資産を失い、生活が立ち行かなくなる人も出てくるでしょう。

しかも、空き家が増えれば地域の景観や治安にも悪影響が出ます。誰も住んでいないマンションが増えることで、防犯・防災のリスクが高まり、地域の活気も失われかねません。

行政がやるべきことは「先に知っておくこと」

こうしたリスクを防ぐために、行政ができる一番の対策は、「今、何が起きているかをしっかり把握すること」です。ところが、今の日本では、外国人がどこに、どのくらいの不動産を買っているのか、詳しくはわかっていません。誰が所有しているかも、必ずしも明らかではないのです。

最近になって、国土交通省が「外国人による不動産取引の実態を調べる」と発表しました。いきなり規制をかけるわけではなく、まずは情報を集めて、今後の方針を考える段階です。これは、いわば「火事になる前に、煙の元を探すようなもの」です。

たとえば、外国人による取得には届出を義務づけることや、何戸も買い集めている場合に調査を行うことなどが考えられます。国籍で線を引くのではなく、あくまで「市場の健全性」や「地域との共生」が目的です。すべての外国人を疑うという考え方ではありません。

地方自治体にとっても、住民の暮らしを守るうえで、誰がどの不動産を持っているかを把握しておくことは不可欠です。マンションの管理や防災計画にも関係してきます。所有者が海外にいて連絡もつかないという状況は、想定しておく必要があります。

「ルールづくり」は今のうちに

最近の選挙でも、一部の政党が「外国人による土地取得に規制をかけるべきだ」と訴えました。特に、水源や基地の周辺など、重要な土地についてはすでに法律で調査や規制が始まっています。では、都心のマンションはどうでしょうか。今のところ、大きな規制はありません。

しかし、誰でも自由に買えて、売却時の影響が大きいとなれば、やはりルールづくりが必要になります。たとえば、届出制を導入して、どこに何を買ったのか、行政が確認できるようにするだけでも違います。住む予定がない場合や、管理が行き届いていない場合には、改善を促す仕組みも必要でしょう。

もちろん、日本は自由な経済活動を基本としています。むやみに規制をかければ、かえって投資が逃げてしまうリスクもあります。大事なのは、「急に売られて困る状況をつくらない」ことです。そのためには、ルールを作る前に、まず情報を集めて、問題の芽を早めに見つけることが大切です。

不動産は、単なる商品ではなく、地域と人の生活を支える基盤です。値上がりが続いているうちは見えにくい問題も、値下がりの局面で一気に表に出てきます。そのとき、行政が「後追い」にならないよう、いまから準備を進めておくことが求められています。

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